La Sala de lo Civil del Tribunal Supremo impone a una entidad bancaria el pago de los gastos de gestoría derivados de un préstamo hipotecario. Descargar modelo reclamación banco Modelo reclamación banco
El Tribunal Supremo a través de su Sala de lo Civil ha dictado una importante sentencia en materia de gastos hipotecarios. En la STS, N.º 555/2020, de 26 de octubre, ECLI:ES:TS:2020:3453, condena a un banco a sufragar los gastos de gestoría derivados de la escritura de un préstamo hipotecari
"Respecto de los gastos de gestoría por la tramitación de la escritura ante el Registro de la Propiedad y la oficina liquidadora del impuesto, en la sentencia 49/2019, de 23 de enero, entendimos que como "cuando se haya recurrido a los servicios de un gestor, las gestiones se realizan en interés o beneficio de ambas partes, el gasto generado por este concepto deberá ser sufragado por mitad".
Este criterio no se acomoda bien a doctrina contenida en la STJUE de 16 de julio de 2020, porque con anterioridad a la Ley 5/2019, de 15 de marzo, de Contratos de Crédito Inmobiliario, no existía ninguna previsión normativa sobre cómo debían abonarse esos gastos de gestoría. En esa situación, ante la falta de una norma nacional aplicable en defecto de pacto que impusiera al prestatario el pago de la totalidad o de una parte de esos gastos, no cabía negar al consumidor la devolución de las cantidades abonadas en virtud de la cláusula que se ha declarado abusiva. Razón por la cual, estimamos también en este extremo el recurso de casación".
El resto de motivos alegados en el recurso, el Supremo aplica la doctrina fijada por el TJUE en la sentencia de 16 de julio de 2020.
También el Supremo estima en parte el recurso de apelación interpuesto por la entidad bancaria contra la sentencia de primera instancia y modifica así su parte dispositiva, fijando la sufragación de los gastos hipotecarios de la siguiente manera:
"i) son de cuenta del prestatario la mitad de los aranceles notariales dimanantes del otorgamiento de las dos escrituras, con excepción de los que deriven del libramiento de la primera copia o demás copias expedidas a petición del prestamista; y ii) son de cuenta del prestatario los pagos del Impuesto de Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados derivados del otorgamiento de esas escrituras
El TJUE obliga a los bancos a devolver los gastos hipotecarios derivados de cláusulas abusivas
En una esperada resolución, el Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha fallado en contra de los bancos y ha establecido que deben devolverse los gastos declarados abusivos y cobrados indebidamente a los clientes, salvo que la ley nacional prevea lo contrario. Así, salvo el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados, la banca deberá devolver los gastos derivados de cláusulas que en su día fueron declaradas abusivas.
El tribunal de Luxemburgo ha respondido 15 cuestiones prejudiciales presentadas por un juez de Mallorca y otro de Ceuta, agrupadas en cinco grandes categorías sobre la cuestión. La sentencia también abre la puerta a que las costas sean cargadas a las entidades bancarias y a declarar abusivas las controvertidas comisiones de apertura.
El fallo, que resuelve la cuestión respecto de un contrato hipotecario firmado con Caixabank en el año 2000 y otro contraído con BBVA en el 2011, establece que los jueces nacionales sí son competentes para declarar abusivas las cláusulas de apertura Estos acuerdos permitían al banco cobrar a los clientes una comisión por la mera apertura del crédito, pero en puridad no ofrecían ningún servicio a cambio.
La sentencia subraya que, aunque este importe forme parte del total a pagar del préstamo, no se trata de una cláusula principal o esencial del acuerdo, sino accesoria. Así, como tal, un juez nacional puede estudiar su abusividad, con independencia de que España no haya transpuesto el artículo 4, apartado 2, de la Directiva, que precisamente regula la cuestión.
El Alto Tribunal es claro cuando establece que la imposición al consumidor de esta comisión de apertura va en su detrimento y es un acto contrario a la buena fe, si la entidad no demuestra que se está prestando un servicio a cambio (esto debe investigarlo el juez).
La ley española ya matizaba que por todo concepto cobrado debe prestarse un servicio. El TJUE puntualiza al respecto que cualquier cláusula que exima al profesional de demostrar que se han prestado estos servicios puede provocar un desequilibrio entre las partes, y por tanto los jueces tienen la competencia de declararlas también nulas.
El plazo de prescripción es legal, pero debe ser estudiado
Otra cuestión de importancia que resuelve el TJUE es el puntiagudo asunto de los plazos de prescripción. La Directiva no se opone a que la reclamación quede sometida a un plazo de prescripción. Eso sí, de aplicarse dicho plazo, el tribunal advierte que no se debe dificultar extraordinariamente el ejercicio del derecho del consumidor. Si el plazo obstaculiza de forma injusta la reclamación del cliente, el juez podrá revisarlo.
La jurisprudencia nacional estableció en este punto un plazo de cinco años (que toma del Código Civil). El Supremo concluyó que dicho término empezaba a correr a partir de la celebración del contrato que contiene esta cláusula. Sin embargo, el Tribunal de Justicia puntualiza ahora que ese plazo puede dificultar excesivamente el ejercicio de los derechos que la Directiva confiere al consumidor, ya que no son conscientes de que están firmando algo que resulta abusivo, y sin embargo el contador empieza a correr desde que plasman su firma. El juez nacional, por tanto, debe estudiar la cuestión y decidir si existe un desequilibrio entre las partes en este punto.
En quinto lugar, y por último, el Tribunal de Justicia declara que la Directiva y el principio de efectividad se oponen a un régimen que permite que el consumidor cargue con una parte de las costas procesales en función del importe de las cantidades indebidamente pagadas. Ese régimen, puntua el TJUE, crea un obstáculo significativo que puede disuadir a los consumidores de ejercer el derecho, conferido por la Directiva, a un control judicial efectivo del carácter potencialmente abusivo de cláusulas contractuales.
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