El Tribunal de Justicia de la Unión Europea en su sentencia en el asunto C-674/23, de 27 de febrero de 2025, ECLI:EU:C:2025:113, ha declarado que limitar las comisiones de las agencias inmobiliarias por venta o alquiler no es contrario al derecho de la Unión.
El caso se originó a partir de una petición de decisión prejudicial planteada por el Tribunal Constitucional de Eslovenia, que cuestionaba la conformidad de la normativa nacional con el derecho de la Unión. La normativa eslovena establece un límite máximo del 4% del precio contractual para las comisiones de intermediación en la compraventa de inmuebles y un límite similar para los contratos de arrendamiento, con la condición de que la comisión no supere el importe de una renta mensual. Esta legislación busca garantizar la accesibilidad a viviendas adecuadas a precios razonables, especialmente para segmentos vulnerables de la población como jóvenes, estudiantes y personas mayores. La intención del legislador es utilizar esta limitación como una medida para prevenir la práctica de tarifas excesivas que podrían dificultar el acceso a la vivienda.
El Tribunal Constitucional esloveno, ante las dudas sobre la alineación de esta normativa con las directrices del Derecho de la Unión, decidió consultar al Tribunal de Justicia. En su respuesta, el Tribunal de Justicia argumentó que es posible aceptar una limitación como la establecida por la ley eslovena, siempre que se reúnan las siguientes condiciones:
- No se trate de una limitación discriminatoria.
- Esté justificada por una razón imperiosa de interés general.
- Sea proporcional.
En cuanto a la evaluación de estas condiciones, el TJUE ha resaltado que la limitación de las comisiones no discrimina a los agentes inmobiliarios en función de su ubicación o de otros factores, ya que se aplica de manera uniforme a todas las sociedades interesadas. Esta uniformidad es crucial para garantizar la equidad en el mercado inmobiliario esloveno.
Por otro lado, el Tribunal ha enfatizado que la justificación detrás de la limitación es fundamental. Se considera que tal restricción podría facilitar que un mayor número de personas acceda a viviendas asequibles, reduciendo, a su vez, el impacto de las comisiones en los precios finales de venta y alquiler. Esto es esencial en un contexto económico donde la vivienda se ha vuelto cada vez más inasequible para diversos grupos de la población.
La sentencia también subraya la importancia de la transparencia en los precios, argumentando que la reducción de las comisiones puede contribuir a proteger a los consumidores de tarifas desmesuradas.
Sin embargo, también señala el TJUE que será el Tribunal Constitucional esloveno el que tenga la responsabilidad de evaluar si esta limitación a las comisiones es realmente necesaria para alcanzar los objetivos planteados. Entre sus consideraciones deberá analizar si existen medidas alternativas que podrían ser menos restrictivas y que lograrían los mismos fines; por ejemplo, una normativa que se dirija específicamente a la protección de consumidores vulnerables, en lugar de aplicar una limitación general a todas las comisiones. Asimismo, se deberá investigar si las agencias inmobiliarias pueden operar de manera sostenible dentro de este nuevo marco regulador, asegurando que sus ingresos sean suficientes para cubrir costos operativos y garantizar un margen de beneficio razonable.
En conclusión, la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea señala que:
«El artículo 15, apartado 3, de la Directiva 2006/123/CE del Parlamento Europeo y del Consejo, de 12 de diciembre de 2006, relativa a los servicios en el mercado interior, a la luz de los artículos 16 y 38 de la Carta de los Derechos Fundamentales de la Unión Europea,
debe interpretarse en el sentido de que
no se opone a una normativa nacional que, por lo que respecta a la adquisición o al arrendamiento por una persona física de una vivienda unifamiliar, de un apartamento o de una unidad residencial, limita la comisión que se aplica por los servicios de intermediación inmobiliaria:
– en caso de adquisición o de venta de un inmueble cuyo valor contractual sea superior o igual a 10 000 euros, al 4 % del precio establecido en el contrato y,
– en caso de arrendamiento, al 4 % de la cantidad resultante de multiplicar el importe de la renta mensual por el número de meses durante los cuales se arrienda el inmueble, entendiéndose que dicha comisión no puede superar el importe de la renta mensual,
siempre que esa normativa no vaya más allá de lo necesario para conseguir los objetivos que persigue y no se pueda sustituir por otras medidas menos restrictivas que permitan obtener el mismo resultado».
Fuente Iberley
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