Cinco preguntas esenciales sobre las comunidades de propietario.

1. ¿Quién está obligado al pago de las cuotas de la comunidad? ¿Responde el nuevo propietario de las cuotas impagadas del anterior?

Todo copropietario, por el hecho de serlo y desde el momento en que, por la adquisición de un piso o local, entra a formar parte del régimen de propiedad horizontal, viene obligado al pago de los gastos comunes "sin que la no utilización de un servicio exima de las obligaciones correspondientes" (art. 9.2 LPH).

No se deja de tener obligación de pagar por el hecho de no usar los elementos y servicios comunes. No hay exoneración por decisiones particulares, que no pueden repercutirse a los demás, como tener cerrada la vivienda, o no usar la calefacción central o la piscina, ni el mal funcionamiento del servicio general excusa de sostenerlo, a modo de renuncia, sino exclusivamente autoriza a exigir el derecho a que funcione como debiera.

En caso de transmisión de la finca, el deudor que responde normalmente del pago de los gastos generales es el propietario en el momento en que se produce la obligación de satisfacer el gasto, y ello con independencia de que se verifique la enajenación del elemento común, o de la afección real temporal de la Ley, que de seguido se comentará. Por consiguiente, al margen de que la Comunidad pueda accionar frente al actual propietario, la responsabilidad, subjetivamente real y ambulatoria, es personal del propietario-deudor histórico.

Por otro lado, del contenido de los arts. 9.1.e) y 21 LPH se deduce que la obligación impuesta a cada propietario de contribuir a los gastos comunes no se extingue, una vez nacida, por el solo hecho de la transmisión del piso o local.

Ningún precepto atribuye efecto extintivo del deber de contribución a los gastos comunes, ni tampoco su transmisión "ipso iure", por el hecho de la transmisión del dominio. Y el art. 9.1.e) párrafo 3.º LPH precisamente, sin excluir o eliminar la responsabilidad del propietario que lo era cuando la obligación surgió, se limita a afectar la finca, cualquiera que sea su dueño actual, al pago de los gastos producidos en un determinado lapso temporal, de tal suerte que el propietario actual que no lo fuere al tiempo del nacimiento de la obligación sólo responderá en dicha medida es decir, cuantitativamente por los gastos producidos en los tres últimos años (hasta la reforma de la Ley 8/2013 el límite estaba en un año) y la parte vencida de la anualidad corriente, y cualitativamente con sólo el piso o local. Y resulta evidente que esta doble restricción únicamente puede entenderse y justificarse en que, pese a la transmisión de la titularidad del dominio, subsiste la obligación del propietario anterior.

Pues bien, esta continuidad en la responsabilidad del propietario persevera aunque los gastos generales sean de tiempo posterior a la transmisión, si no se cumple lo previsto en el art. 9.1.i) LPH. Se trata de un mecanismo de ampliación del patrimonio de responsabilidad para la Comunidad de cara al percibo de las cuotas por gastos comunes, sumando el de quien vende al de quien compra, aunque las probabilidades de tal percibo sólo son mayores, en la realidad, si el copropietario transmitente tiene paradero conocido y otros bienes aparte de la finca que ha transmitido.

Esta norma exige que el transmitente comunique la transmisión al Secretario de la Comunidad, o a cualquier representante de la Junta (art. 13 LPH, al que se hace remisión), por cualquier medio que pueda tener constancia, con los datos del nuevo titular, bajo sanción de que, si no cumple, responderá solidariamente de los gastos habidos con posterioridad a la transmisión, abstracción hecha del derecho de repetir entre partes.

En principio, parece que esta notificación de que se enajena el elemento privativo, en las mismas condiciones, y con idéntica eficacia, puede hacerla el adquirente.

Ahora bien, el párrafo 3.º del art. 9.1.i) LPH, contempla la exoneración de la solidaridad en la respuesta a los gastos generales posteriores a la transmisión, a pesar de no haberse notificado, cuando cualquiera de los órganos de gobierno haya tenido conocimiento del cambio de titularidad de la vivienda o local por cualquier otro medio (1), por "actos concluyentes del nuevo propietario" (2), o por ser la transmisión notoria (3).

Lo más problemático es qué pueda reputarse concluyente en una persona que ocupa o usa un elemento de la Comunidad en orden a suponer su propiedad, fuera de algún tipo de documento. Debe estimarse que estas salvedades a la notificación formal se identifican con cualquier tipo de reconocimiento de una nueva propiedad efectuado por la Comunidad.

2. Reclamación de cuotas impagadas. ¿Puede embargarse la vivienda del propietario moroso?

El art. 21.1 LPH instaura para la exigencia judicial del cumplimiento de las obligaciones de contribuir al pago de las cuotas por gastos comunes y fondo de reserva del art. 9.1.e) y f) LPH, el proceso monitorio de la propiedad horizontal.

Se utiliza para perseguir el pago de deuda dineraria de cualquier importe, líquida, determinada, vencida y exigible, siempre que se acredite mediante certificación del acuerdo de la Junta aprobando la liquidación de la deuda con la Comunidad de propietarios. Esta liquidación certificada debe expedirse por quien actúe como Secretario de la Comunidad, con el visto bueno del Presidente. La certificación del Secretario de la Comunidad no prueba la existencia de deuda, sino que son los documentos a que hace mención el art. 812 LEC los que acreditan la deuda dineraria en virtud de la cual pueda accederse a este proceso especial, pero no que sean bastantes por sí solos para adverar la certeza del crédito en caso de oposición y posterior juicio declarativo, sin que puedan obviarse las reglas de la carga de la prueba que señala el art. 217 LEC (SAP Granada -4.ª- de 14 de octubre de 2003, rec. 1105/2002).

Puede acordarse el embargo preventivo de los bienes del deudor como medida cautelar típica del art. 727.1.ª LEC, y específicamente se contempla que la Comunidad no tenga que prestar caución, excepcionándose uno de los presupuestos institucionales de la tutela cautelar, imponiéndose que la caución sustitutoria del deudor sea aval bancario por el importe del embargo (art. 21.5 LPH).

3. ¿Qué mayorías son necesarias para adoptar acuerdos en la comunidad?

Sobre este punto deben distinguirse los supuestos en que se requiere unanimidad, quorum especial o mayoría simple, con la casuística y problemática típicas de esta materia.

Con respecto a la unanimidad, por ejemplo, y teniendo en cuenta que en general se requiere para la validez de acuerdos que impliquen aprobación o modificación de título constitutivo o estatutos, se apuntan:

- Supuestos en que la modificación del título constitutivo deba producirse por vía judicial aunque no haya unanimidad si la oposición se considera como un abuso de derecho o ejercicio antisocial del mismo (como en la STS de 19 de diciembre de 2008, rec. 389/2004).

- Qué se considera acuerdo unánime, planteándose la cuestión no pacífica respecto a si ha de ser tenido en cuenta o no el voto del propietario moroso (véase en SAP Madrid de 26 de abril de 2010, rec. 98/2009)

- O tipos de unanimidad según su eficacia: aquellos para los que basta la negativa de un copropietario o aquellos cuya invalidación requiere impugnación judicial en vía judicial (art. 18 LPH).

En cuanto al quorum especial:

- Una regla primera es de mayoría de 3/5 de titulares y de coeficiente de propiedad (art. 17.3 LPH) para el establecimiento o supresión de los servicios de portería, conserjería, vigilancia u otros servicios comunes de interés general, supongan o no modificación del título constitutivo o de los estatutos.

Uno de los temas más discutidos es si la construcción de un garaje y de la piscina, siempre que las características del inmueble lo permitan, está incluída dentro de las posibilidades de acuerdo por mayoría de 3/5.

Respecto a la construcción de una piscina se manifiestan a favor las SSSP Madrid de 30 de octubre de 2008 y Córdoba de 27 de octubre de 2010; en contra, SSAP Castellón de 12 de diciembre de 2002 y Zaragoza de 18 de marzo de 2011, así como la STS de 9 de octubre de 2008.

- Segunda regla: mayoría de una tercera parte de titulares y de coeficiente de propiedad (art. 17.1 LPH). Se aplica por ejemplo a Las infraestructuras de recepción de telecomunicaciones

- La tercera es para supresión de barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de personas con discapacidad y, en todo caso, el establecimiento de los servicios de ascensor (art. 17.2 LPH): se precisa el acuerdo de la mayoría de los propietarios que, a su vez, representen la mayoría de las cuotas de participación, y todos estarán obligados a pagar , sea cual sea la obra realizada (SAP Valencia de 11 de mayo de 2002), si bien debe recordarse que el art. 10.1 b) LPH obliga a la comunidad de propietarios a la realización de obras de accesibilidad en elementos comunes a favor de personas con discapacidad, siempre que el importe repercutido anualmente de las mismas, una vez descontadas las subvenciones o ayudas públicas, no exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes; en caso contrario, únicamente serán exigibles si han sido aprobadas por acuerdo con la mayoría correspondiente y la comunidad quedará obligada al pago de los gastos aun cuando su importe repercutido exceda de doce mensualidades ordinarias de gastos comunes (art. 17.2 párrafo 2.º LPH).

Por último, los asuntos sujetos a acuerdo de mayoría simple son todos los que no precisan unanimidad o mayoría cualificada, como la aprobación de cuentas y presupuestos, obras ordinarias o extraordinarias, normas de régimen interior, funcionamiento de servicios, acciones judiciales en defensa del común, etc.

El "quorum" de aprobación de acuerdos en primera convocatoria de la Junta es de la mitad de propietarios, que a su vez representen más del 50% de las cuotas de participación del inmueble, aunque se deduce que esta concurrencia es la precisa para la válida constitución de la Junta, siendo que, después, el acuerdo se aprobará por mayoría simple. En segunda convocatoria vale el acuerdo aprobado por la mayoría de asistentes, siempre que representen la mayoría de cuotas de propiedad presentes. Consultor Jurídico plantea cuestiones como qué ocurre cuando son varios los copropietarios de una sola vivienda o local, o cuando una sola persona física o jurídica es propietaria de más de una vivienda o local en la misma casa, o qué efectos tiene la abstención, sí como cuándo ha de recurrirse al juicio de equidad del art. 17.7, párrafo 2.º LPH.

Igualmente interesante es el tema del cómputo de ausentes que Consultor Jurídico aborda de manera clara y precisa, con formularios específicos para comunicación de acuerdos a los propietarios ausentes.

4. ¿Puede un propietario obligar a la comunidad a la realización de obras de accesibilidad? ¿puede obligarse por ejemplo a la instalación de ascensor? ¿quién la paga y quién pagará sus gastos de conservación?

Consultor Jurídico realiza un exhaustivo análisis sobre las obras de accesibilidad, deteniéndose en el supuesto más variado que es, además, muy usual y conflictivo: la instalación de un ascensor nuevo, por tres diferentes métodos:

- Forzosamente acordándolo la Junta, por exigirlo cualquier persona que deba acceder o moverse en el inmueble, y esté aquejado de discapacidad o sea mayor de setenta años, con arreglo al sistema de la Ley 15/1995, de 30 de mayo, sobre límites del dominio sobre inmuebles para eliminar barreras arquitectónicas a las personas con discapacidad, pagando todo el gasto el solicitante.

- Por mayoría de la totalidad de cuotas y propietarios -computándose votos favorables de los ausentes que, citados, no discrepen en treinta días-, en tanto que la instalación de ascensor ha sido objeto de previsión expresa por la reforma de la Ley 8/2013 en el nuevo art. 17.2 en relación al art. 17.8 LPH, corriendo el gasto a cargo de todos los propietarios -sin perjuicio de que pueda utilizarse el conducto del art. 10.1 b) con un importe máximo de 12 mensualidades ordinarias por propietario-.

- Por acuerdo alcanzado con los votos favorables de las tres quintas partes de propietarios y cuotas -sin computar ausentes-, pero participando en el gasto sólo los que están a favor de la instalación, y no los disidentes.

Téngase en cuenta además que el ascensor es el caso típico de exención de contribución a un gasto común para los locales y semisótanos en planta baja: según reiterada doctrina jurisprudencial (por todas, STS de 6 de mayo de 2013), la exoneraciones genéricas de gastos que afectan a los locales contenidas en las cláusulas estatutarias, con apoyo en el no uso del servicio, comprenden tanto los gastos ordinarios, para la conservación y funcionamiento, como los extraordinarios para reforma y sustitución.

Ahora bien, también tiene declarado la jurisprudencia (STS de 10 de febrero de 2014) que el alcance de la exención relativa a obras de adaptación o sustitución de los ascensores no resulta comparable a aquellos supuestos en donde la instalación del ascensor se realiza por primera vez (no les libera del deber de contribuir a sufragar los gastos de instalación de los mismos, en aquellos casos en los que es necesaria para la adecuada habitabilidad del inmueble,); confirmando la STS de 23 de abril de 2014 la aplicación analógica de esta doctrina jurisprudencial cuando la nueva instalación, y con ella la mejora del inmueble, tenga por objeto la supresión de las barreras arquitectónicas que dificulten el acceso o movilidad de las personas en situación de discapacidad.

5. ¿Puede el propietario moroso impugnar los acuerdos adoptados por la Junta?

En general el propietario moroso no puede impugnar los acuerdos en Junta, salvo cuando se trate de los que inciden precisamente en la forma de reparto de los gastos.

La STS de 22 de octubre de 2013 fija la doctrina jurisprudencial sobre el alcance de la excepción en estos térmimos: «Cuando el art. 18.2 de la Ley de Propiedad Horizontal excepciona de la obligación de estar al corriente en el pago de la totalidad de las deudas vencidas con la comunidad o proceder previamente a la consignación judicial de las mismas para la impugnación de los acuerdos de la Junta relativos al establecimiento o alteración de las cuotas de participación a que se refiere el art. 9 entre los propietarios, se incluyen en el ámbito de la excepción no solo a los acuerdos que modifiquen la cuota de participación fijada en el título y prevista en el párrafo segundo del art. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal sino también los demás acuerdos de la junta que establezcan un sistema de distribución de gastos, bien sea de manera general, bien para algunos gastos en particular, tanto de manera permanente como ocasional. No se incluye en la excepción la impugnación de cualquier acuerdo que afecte al pago que los propietarios deben hacer de su correspondiente participación en los gastos de la comunidad, en tanto no se altere el sistema de distribución de gastos que se venía aplicando por la comunidad, que puede ser el que correspondía al coeficiente o cuota previsto en el título constitutivo ( art. 5.2 de la Ley de Propiedad Horizontal) o el "especialmente establecido" en un acuerdo anterior de la comunidad que no haya sido anulado o suspendido cautelarmente en su eficacia».