EiaFormacion.com formación integral 986266151
Ambas figuras,
secretario y administrador de fincas se encuentran reguladas en el artículo 13
de la LPH.
Las figuras del
secretario y administrador de la comunidad de propietarios
El administrador de la
comunidad de propietarios es un órgano de gobierno de la
comunidad, de los recogidos en el art. 13.1 de la LPH, que carece de carácter obligatorio ya que las
funciones atribuidas al mismo serán ejercidas por el presidente de
la comunidad, salvo que los estatutos o la junta
de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan la provisión de
dicho cargo separadamente de la presidencia (art. 13.5 de la LPH). Los cargos
de secretario y administrador podrán acumularse en una
misma persona o bien nombrarse independientemente.
La sentencia de la Audiencia Provincial de
Alicante n.º 355/2020, de 16 de septiembre, ECLI:ES:APA:2020:2475, se refiere a la figura del administrador en los
siguientes términos:
«(...)En este sentido, la
Sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias de 7 de abril de 2008, ha
señalado que ' ... el administrador de fincas es un colaborador activo de la
comunidad de propietarios, de cuyos órganos de gobierno forma parte - art. 13
L.P.H ., al que en atención a sus especiales conocimientos y formación, se le
atribuyen distintas competencias y funciones concretas de gestión y gobierno de
la comunidad de propietarios, entendiéndose dicha relación como un mandato sui
generis, donde es fundamental el carácter 'in tuitu personae', donde prima la
confianza que imprimen las cualidades de la persona con la que se contrata'».
Como decimos, el cargo de administrador podrá ser desempeñado
tanto por cualquier propietario como por personas físicas con
cualificación profesional suficiente y legalmente reconocida para el ejercicio
de estas funciones. Cabe destacar la sentencia de la Audiencia Provincial de
Huesca n.º 46/2011, de 22 de febrero, ECLI:ES:APHU:2011:65, que recalca que: «4. La
ley se limita a precisar que la persona ajena a la comunidad que ejerza los
puestos de secretario o administrador tenga "cualificación profesional
suficiente y legalmente reconocida", pero no indica el alcance mínimo o la
titulación, ni quien ha de apreciar la suficiencia. Destaca la doctrina que no
existe una titulación académica que acredite una idoneidad objetiva y previa
para la administración de fincas urbanas (...)».
CUESTIÓN
¿Es necesario
que el administrador se encuentre colegiado como tal?
No, no es necesaria la
colegiación. Cabe citar aquí la sentencia de la Audiencia Provincial de Bizkaia n.º 410/2013, de 30 de
octubre, ECLI:ES:APBI:2013:2261, que recoge que: «(...)el
hecho de que el Administrador actual no se halle colegiado no conlleva per se
que carezca de cualificación adecuada para el cargo que desempeña (...)».
También la sentencia de la Audiencia Provincial de Asturias n.º 17/2020, de 20 de
mayo, ECLI:ES:APO:2020:1822, que establece: «En
todo caso, cuando el artículo 13.6 de la Ley de Propiedad
Horizontal se refiere al administrador profesional como aquel que cuenta
con cualificación suficiente y legalmente reconocida para ejercer tales
funciones, no impone una titulación determinada, y menos aún una colegiación
obligatoria».
El administrador de la comunidad de propietarios será
nombrado por la junta, pues tal y como establece la LPH al enumerar sus funciones, en el art. 14 señala
que le corresponde a esta: «a) Nombrar y remover a las
personas que ejerzan los cargos mencionados en el artículo anterior y resolver
las reclamaciones que los titulares de los pisos o locales formulen contra la
actuación de aquéllos».
En lo que respecta a la duración del cargo
de administrador, atendiendo a lo establecido en el art.
13.7 de la LPH, esta será de un año,
salvo que en los estatutos se prevea lo contrario. En este artículo también se
prevé la posibilidad de que el administrador (al igual que el secretario)
puedan ser removidos de su cargo
antes de la expiración del mandato por acuerdo de la junta de propietarios,
convocada en sesión extraordinaria.
La remoción del cargo debe ser notificada al administrador de manera
fehaciente, y puede dar lugar a una indemnización por daños y perjuicios cuando
el cese se realice sin causa que lo justifique. Resulta ilustrativa en este
punto la sentencia de la Audiencia Provincial de
Baleares n.º 112/2020, de 19 de marzo, ECLI:ES:APIB:2020:599, que en un supuesto en el que el administrador
reclamaba las partidas de los meses no trabajados entendiendo que su contrato
era por un año (art. 13.7 de la LPH) y se le había cesado con anterioridad, la sala
establece que:
«(...)el contrato de
administración de una comunidad de propietarios tiene una
naturaleza jurídica enmarcable en el contrato mandato, correspondiendo
al administrador las actividades previstas en el
art. 20 LPH, y, dada la naturaleza del contrato, se trata de una
relación 'intuitu personae' por ser un cargo de confianza de la comunidad.
Por lo tanto, partiendo de dicha naturaleza contractual, la revocación por el
mandante del mandato retribuido, con anterioridad al plazo pactado, es posible,
pero si no es justificado surge el derecho de indemnización a favor del
mandatario por los daños y perjuicio ocasionados, que podrían comprender, no
solo el valor de la pérdida sufrida, sino también el de la ganancia dejada de
obtener. No así, sin embargo, si el mandatario hubiera incurrido en una justa
causa para la revocación ( sentencias del Tribunal Supremo de 21 de diciembre
de 1963, 25 de noviembre de 1983, y 3 de marzo de 1998). De modo que, para que
la Comunidad de propietarios tenga que abonar el lucro
cesante reclamado ex artículos 1.101 y 1.106 del Código Civil,
sería preciso que tal cese no hubiera sido justificado».
CUESTIÓN
¿Puede
incluirse en los contratos de los administradores de fincas una cláusula
estableciendo un plazo para la devolución de la documentación a la comunidad en
caso de cese?
La Audiencia Provincial de Burgos en sentencia n.º 364/2017, de 30 de junio,
ECLI:ES:APBU:2017:697, da respuesta a esta cuestión
considerando que: «Se entiende que desde el momento
en que el administrador es removido, con o sin causa justificada,
debe devolver la documentación que le fue confiada, sin mayores dilaciones que
la de cerrar la liquidación y cuentas pendientes de la mensualidad en que se
produce. Por lo tanto, debe reputarse abusiva
conforme a la normativa protectora de consumidores y usuarios
(artículo 85.7 y 87.6 del Texto Refundido) la cláusula cuarta del contrato en
cuanto establece que el administrador deberá entregar a la Comunidad
toda la documentación y datos de la misma que obre en su poder con motivo de la
relación contractual, dentro del plazo de 60 días.
Se trata de un plazo excesivo, que
juega en contra del consumidor y únicamente beneficia al administrador».
Dentro de las causas jurisprudencialmente
consideradas como justas por los distintos tribunales para
proceder al cese del administrador, se encuentran las siguientes:
· Actuación negligente. SAP Alicante n.º 355/2020, de 16 de
septiembre, ECLI:ES:APA:2020:2475.
· Pérdida de confianza e incumplimiento de
obligaciones. SAP Valencia n.º 243/2011, de 15 de abril,
ECLI:ES:APV:2011:3956. SAP Madrid, n.º 357/2011, de 13 de julio,
ECLI:ES:APM:2011:9921.
· Ocultación contable o graves errores producidos en
las cuentas de la comunidad. SAP Alicante n.º 276/2014, de 30 de
septiembre, ECLI:ES:APA:2014:2950.
· Desidia en el desempeño de su cargo. SAP Madrid n.º 3/2006, de 02 de enero,
ECLI:ES:APM:2006:177.
· Apropiación indebida de fondos. STS n.º 324/2016, de 19 de abril,
ECLI:ES:TS:2016:1683.
· No informar de las consecuencias económicas y
jurídicas de su propio cese. SAP Madrid n.º 288/2021, de 9 de julio,
ECLI:ES:APM:2021:8552.
Las funciones
del administrador de la comunidad de propietarios se
encuentran recogidas en el art. 20 de la LPH:
«a) Velar por el buen régimen
de la casa, sus instalaciones y servicios, y hacer a estos efectos las
oportunas advertencias y apercibimientos a los titulares.
b) Preparar con la debida
antelación y someter a la Junta el plan de gastos previsibles, proponiendo los
medios necesarios para hacer frente a los mismos.
c) Atender a la conservación y
entretenimiento de la casa, disponiendo las reparaciones y medidas que resulten
urgentes, dando inmediata cuenta de ellas al presidente o, en su caso, a los
propietarios.
d) Ejecutar los acuerdos
adoptados en materia de obras y efectuar los pagos y realizar los cobros que
sean procedentes.
e) Actuar, en su caso, como
secretario de la Junta y custodiar a disposición de los titulares la
documentación de la comunidad.
f) Todas las demás
atribuciones que se confieran por la Junta».
El administrador está sujeto a responsabilidad por los actos que realice en
el desempeño de sus funciones.
En el caso del secretario de la
comunidad de propietarios, sus funciones serán ejercidas
por el presidente de la comunidad, salvo que los estatutos o la junta
de propietarios por acuerdo mayoritario, dispongan que dicho cargo
debe ejercerse de forma separada a la presidencia (art. 13.5 de la LPH).
El cargo de secretario podrá acumularse al de administrador o bien
ejercerse separadamente, y podrá ser desempeñado por cualquier propietario, o
por personas físicas con cualificación profesional suficiente y legalmente
reconocida para ejercer dichas funciones. También podrá recaer en corporaciones
y otras personas jurídicas en los términos establecidos en el ordenamiento
jurídico.
Al igual que ocurre con el cargo de administrador o presidente, su
nombramiento se hace por un año, si bien pueden ser removidos de su cargo en
cualquier momento por acuerdo de la junta de propietarios.
Entre las funciones encomendadas al secretario se
encuentran, entre otras:
· Recibir la comunicación del domicilio de
los propietarios a efectos de citaciones y notificaciones [art.
9.1.h) de la LPH].
· Firmar, con el visto bueno del presidente las
notificaciones que serán publicadas en el tablón de anuncios de la comunidad
[art. 9.1.h) de la LPH].
· Recibir la comunicación sobre el cambio de la
titularidad del piso o local [art. 9.1. i) de la LPH].
· Recibir la comunicación del voto discrepante de
los propietarios [art. 17.8 de la LPH].
· Emitir y certificar, con el visto bueno del
presidente, el estado de deudas al que se refiere el art. 9.1.e) de la LPH, así como el certificado del acuerdo de
liquidación de la deuda que debe acompañar la demanda de procedimiento
monitorio.
· Levantamiento de las actas tras la celebración de
las juntas [art. 19.3 de la LPH].
· Custodiar los libros de actas de la junta de
propietarios [art. 19.4 de la LPH].
· Conservar durante el plazo de cinco años, las
convocatorias, comunicaciones, apoderamientos y demás documentos
relevantes de las reuniones. Fuente Iberley.
